Типовой договор найма служебного жилого помещения. Когда прекращает действие договор найма служебного жилья

Такой документ, как договор служебного найма является особым видом соглашения, при котором жилая недвижимость выделяется из фонда спецназначения. Какие требования необходимо соблюдать для его составления, какие нюансы учитывать и как осуществить расторжение договора найма жилого помещения , можно узнать и самостоятельно, досконально изучив представленный вопрос.

Служебный наём: что это такое

Особая категория недвижимости - специализированное жилье: объекты социального предназначения, помещения из маневренного фонда, служебное недвижимое имущество. Служебное жилье выделяется военнослужащим и их родственникам на время, когда они выполняют обозначенную трудовую деятельность. На представленный период заключается договор.

Служебные помещения выделяются арендаторам согласно правительственному Постановлению №42 от 26.01.2006г. В акте представлен образец договора найма служебной квартиры, который носит сугубо рекомендательный характер: по желанию, в него можно внести дополнительные условия, которые не противоречат настоящему законодательству.

Какие особенности учитываются

При оформлении служебного жилья, арендодателем выступает государственный орган, арендатором - служащий. Перед тем, как заключить договор, служащий должен получить специализированное решение от официального государственного органа власти на выделение квартиры из резервного фонда. Так, если военнослужащий нуждается в предоставлении жилья, решение для него будет вынесено Министерством обороны.

Оформляя договор найма служебного жилья, особое внимание стоит уделить предмету сделки.

Объект недвижимости точно описывается в документе: адрес, площадь, количество комнат и прочая информация.
Согласно ст. 104 ЖК РФ в качестве служебного жилья не может выступать комната или часть квартиры, только квартира целиком.
Жилье должно отвечать нормам, указанным в ст. 15 ЖК РФ . Квартира должна быть благоустроенной, но при этом учитываются особенности региона.
Договор найма служебного жилого помещения в обязательном порядке содержит информацию о причинах предоставления жилья арендатору.
Указывается информация о всех жильцах, которые будут проживать в квартире.
Оговариваются сроки действия соглашения.
Оговариваются и оформляются в письменной форме права и обязанности сторон, подробную информацию о которых можно взять из Жилищного Кодекса РФ.

Скачать и ознакомиться с тем, что представляет из себя типовой договор, можно на нашем сайте.

Может ли быть договор прекращен досрочно

Согласно ст. 83 ЖК РФ и ст. 101 ЖК РФ существуют случаи, при которых реализуется возможность досрочного прекращения соглашения служебного найма. В большинстве случаев, это происходит согласно пожеланию одной из сторон.

если сделка прекращается по желанию арендатора, досрочное прекращение может быть произведено в виду причин, связанных с переездом;
если инициатива идет от арендодателя, требуется дополнительное решение, принятое в судебном порядке. Основными причинами для этого служат: отказ от выплат арендной платы или коммунальных платежей на протяжении шести месяцев, нанесение ущерба имуществу, незаконное использование недвижимости, нарушение интересов соседей;
при обоюдном согласии прекращается сотрудничество в случае, если квартира была разрушена и далее она непригодна для жизни.

Если договор был прекращен досрочно, арендатор должен покинуть квартиру в течение трех дней. За это время он также должен оформить все необходимые документы. При нанесении ущерба и необходимости ремонтных работ, арендатор должен будет возместить их стоимость. В случае, если арендатор отказывается освободить квартиру добровольно, к нему могут быть применены насильственные санкции для выселения. Другое жилье в таких случаях не предоставляется.

Заключительные пункты соглашения содержат также порядок разрешения споров, в случае их возникновения. В большинстве случаев, используют краткую информацию о разрешении конфликтных ситуаций согласно настоящему законодательству.

Что следует помнить при составлении договора

Недвижимость специализированного назначения рано или поздно может утратить статус служебного жилья, после чего станет возможным снимать его при условиях социального найма. Это предполагает большие возможности для арендатора, в том числе и в плане приватизации квадратных метров. Увеличиваются также сроки действия будущего договора.

Особое внимание при составлении договора найма служебного помещения стоит уделить военным. При прибытии в новый населенный пункт, семье военнослужащего предоставляется недвижимость, пригодная для проживания. В этом случае оформляется жилищный договор, который заключается напрямую с гражданином, проходящем военную службу. Этот договор является видоизмененным соглашением о служебном найме. Он содержит четко прописанные требования к жилищу, а также информацию о категориях граждан, имеющих право на квадратные метры.

Скачать образец договора найма служебной квартиры можно на нашем сайте.

Как правильно заключить договор дарения доли земельного участка

Приватизация земельных участков - процедура, позволяющая получить в распоряжение земельный надел любой площади. Полученную землю можно использовать для решения сельскохозяйственных задач или для размещения частного дома. ...

Законодательством нашей страны предусмотрено, что все малоимущие граждане могут встать на очередь на квартиру, то есть имеют право на получение от государства жилья безвозмездно. Это право гарантируется ст. 49 ЖК РФ, в с...

Как прописаться на даче

Уже достаточно давно институт прописки был признан неконституционным. Но вместо него теперь продолжают требовать регистрацию по месту жительства. Без нее бывает сложно взаимодействовать с госорганами. В законодательстве...

Соглашение о разделе земельного участка

В действующем Законодательстве четко регламентируются положения, касающиеся разделения земельных участков. Однако в Земельном Кодексе, к сожалению, изложены только общие понятия и определения, основные подробности по так...

Как получить участок земли бесплатно

Вопрос о том, как получить участок земли бесплатно, является актуальным для большого числа российских граждан. Кому предоставляется право на получение участка и как это осуществляется, будет рассмотрено в настоящей стать...

27.06.2016 - Оксана Веселова

Здравствуйте! Я молодой специалист (педагог) Архангельская область. Недавно мне выделили служебное жильё...деревянный дом(хотя сразу устно предупредили что жить в нём не возможно....даже нет коммуникаций! всё прогнило. Мы с мужем всё отремонтировали провели газ и воду) и теперь меня волнует вопрос...

24.12.2015 - Раиса Семенова

Могу получить 2-х комн.квартиру Я в разводе,проживаю с сыном.Жилье должны предоставить служебное.

ТИПОВОЙ ДОГОВОР найма служебного жилого помещения N _____________________ _______________________________________ ___________________ (наименование населенного пункта) (число, месяц, год) __________________________________________________________________ (наименование собственника служебного жилого помещения или __________________________________________________________________ действующего от его лица уполномоченного органа государственной __________________________________________________________________ власти Российской Федерации, органа государственной власти __________________________________________________________________ субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления __________________________________________________________________ либо иного уполномоченного им лица, наименование _________________________________________________________________, уполномочивающего документа, его дата и номер) именуемый в дальнейшем Наймодателем, с одной стороны, и гражданин(ка) ____________________________________________________ (фамилия, имя, отчество) _________________________________________________________________, именуемый в дальнейшем Нанимателем, с другой стороны, на основании решения о предоставлении жилого помещения от "__" ________ 200_ г. N ___ заключили настоящий Договор о нижеследующем. I. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА 1. Наймодатель передает Нанимателю и членам его семьи за плату во владение и пользование жилое помещение, находящееся в _________ __________________________________________________________________ (государственной, муниципальной - нужное указать) собственности на основании Свидетельства о государственной регистрации права от "__" ____________ 200_ г. N ___, состоящее из квартиры общей площадью ______________ кв. метров, расположенное в __________, д. __, корп. ____, кв. __, для временного проживания в нем. 2. Жилое помещение предоставляется в связи с _________________ __________________________________________________________________ (работой, прохождением службы, назначением на государственную __________________________________________________________________ должность Российской Федерации, государственную должность __________________________________________________________________ субъекта Российской Федерации или на выборную должность - _________________________________________________________________. нужное указать) 3. Характеристика предоставляемого жилого помещения, его технического состояния, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, содержится в техническом паспорте жилого помещения. 4. Совместно с Нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи: 1) __________________________________________________________; (фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним) 2) __________________________________________________________; (фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним) 3) __________________________________________________________. (фамилия, имя, отчество члена семьи Нанимателя и степень родства с ним) 5. Настоящий Договор заключается на время ____________________ __________________________________________________________________ (трудовых отношений, прохождения службы, нахождения на __________________________________________________________________ государственной должности Российской Федерации, государственной _________________________________________________________________. должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности)

II. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ

6. Наниматель имеет право:

1) на использование жилого помещения для проживания, в том числе с членами семьи;

2) на пользование общим имуществом в многоквартирном доме;

3) на неприкосновенность жилища и недопустимость произвольного лишения жилого помещения. Никто не вправе проникать в служебное жилое помещение без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в порядке и случаях, предусмотренных федеральным законом, или на основании судебного решения. Проживающие в служебном жилом помещении на законных основаниях граждане не могут быть выселены из этого помещения или ограничены в праве пользования иначе как в порядке и по основаниям, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами;

4) на расторжение в любое время настоящего Договора;

5) на сохранение права пользования служебным жилым помещением при переходе права собственности на это помещение, а также на право хозяйственного ведения или оперативного управления в случае, если новый собственник жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-Нанимателем;

6) на получение субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных статьей 159 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Наниматель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.

7. Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;

2) соблюдать правила пользования жилым помещением;

3) обеспечивать сохранность жилого помещения;

4) поддерживать в надлежащем состоянии жилое помещение. Самовольное переустройство или перепланировка жилого помещения не допускается;

5) проводить текущий ремонт жилого помещения;

6) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи). Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения настоящего Договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены статьей 155 Жилищного кодекса Российской Федерации;

7) переселяться на время капитального ремонта жилого дома с членами семьи в другое жилое помещение, предоставленное Наймодателем (когда ремонт не может быть произведен без выселения). В случае отказа Нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение Наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;

8) допускать в жилое помещение в заранее согласованное время представителя Наймодателя для осмотра технического состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых работ;

9) при обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую эксплуатирующую либо управляющую организацию;

10) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

11) при освобождении жилого помещения сдать его в течение 3 дней Наймодателю в надлежащем состоянии, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности текущего ремонта жилого помещения, а также погасить задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;

12) при расторжении или прекращении настоящего Договора освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение Наниматель и члены его семьи подлежат выселению в судебном порядке.

Наниматель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

8. Временное отсутствие Нанимателя и членов его семьи не влечет изменение их прав и обязанностей по настоящему Договору.

9. Наниматель не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

10. Члены семьи Нанимателя имеют право пользования жилым помещением наравне с Нанимателем, если иное не установлено соглашением между Нанимателем и членами его семьи.

11. Члены семьи Нанимателя обязаны использовать служебное жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.

12. Дееспособные члены семьи Нанимателя несут солидарную с Нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между Нанимателем и членами его семьи. В случае прекращения семейных отношений с Нанимателем право пользования жилым помещением за бывшими членами семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между Нанимателем и бывшими членами его семьи.

III. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ НАЙМОДАТЕЛЯ

13. Наймодатель имеет право:

1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

2) требовать расторжения настоящего Договора в случаях нарушения Нанимателем жилищного законодательства и условий настоящего Договора;

3) принимать решение о приватизации жилого помещения.

Наймодатель может иметь иные права, предусмотренные законодательством.

14. Наймодатель обязан:

1) передать Нанимателю свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

2) принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) предоставить Нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции жилого дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда (из расчета не менее 6 кв. метров жилой площади на 1 человека) без расторжения настоящего Договора. Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств Наймодателя;

5) информировать Нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

6) принимать участие в своевременной подготовке жилого дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

7) обеспечивать предоставление Нанимателю коммунальных услуг;

8) принять в установленные настоящим Договором сроки жилое помещение у Нанимателя с соблюдением условий, предусмотренных подпунктом 11 пункта 7 настоящего Договора;

9) соблюдать при переустройстве и перепланировке жилого помещения требования, установленные Жилищным кодексом Российской Федерации;

10) предоставлять другие жилые помещения в связи с расторжением настоящего Договора гражданам, имеющим право на предоставление другого жилого помещения в соответствии со статьей 103 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Наймодатель несет иные обязанности, предусмотренные законодательством.

IV. РАСТОРЖЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

15. Наниматель в любое время может расторгнуть настоящий Договор.

16. Настоящий Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

17. Расторжение настоящего Договора по требованию Наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения Нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более 6 месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения Нанимателем или членами его семьи;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

4) использования жилого помещения не по назначению.

18. Настоящий Договор прекращается в связи:

1) с утратой (разрушением) жилого помещения;

2) со смертью Нанимателя;

3) с истечением срока трудового договора;

4) с окончанием срока службы;

5) с истечением срока пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.

19. В случае расторжения или прекращения настоящего Договора в связи с истечением срока трудового договора, окончания срока службы, истечением срока пребывания на государственной, муниципальной или выборной должности Наниматель и члены его семьи должны освободить жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

V. ВНЕСЕНИЕ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ

20. Наниматель вносит плату за жилое помещение в порядке и размере, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.

VI. ИНЫЕ УСЛОВИЯ

21. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, разрешаются в порядке, предусмотренном законодательством.

22. Настоящий Договор составлен в 2 экземплярах, один из которых находится у Наймодателя, другой - у Нанимателя.

Наймодатель __________________ Наниматель ________________ (подпись) (подпись) М.П.

Согласно ЖК РФ основанием возникновения жилищного правоотношения по найму служебного жилого помещения является договор найма служебного жилого помещения (ч. 3 ст. 104 ЖК РФ).

Однако договорное оформление отношений по найму служебного жилого помещения осуществлялось не всегда. Так, во время действия ЖК РСФСР в г. Москве Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы служебные жилые помещения предоставлялись гражданам по служебному ордеру без заключения договора найма, а в некоторых случаях - и без оформления ордера, но на основании решения администрации города и общественной комиссии по жилищным вопросам или решения правления.

В г. Москве в период с 31 июля 2003 г. (от даты принятия распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 31 июля 2003 г. N 219 "О порядке работы по предоставлению жилой площади в аренду и заключению договоров аренды (субаренды)" до 1 августа 2006 г. служебные жилые помещения предоставлялись в соответствии с распоряжениями префектов г. Москвы Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы работодателям по договору аренды на 5-летний срок. При этом арендодателем выступал, как правило, ДЕЗ района.

В свою очередь арендодатели предоставляли данные помещения в субаренду также на 5-летний срок своим работникам с возможностью перезаключения. Такая возможность закреплена, например, в распоряжении Управления в Юго-западном административном округе Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 25 июля 2005 г. N 05.56.00156.

Фактически служебные жилые помещения предоставлялись по договору субаренды даже во время действия ЖК РФ, для того чтобы в случае отпадения оснований предоставления жилых помещений нанимателей можно было в кратчайшие сроки выселить из данных жилых помещений и не применять в судебном порядке ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, устанавливающую категории нанимателей, которых нельзя выселить без предоставления других жилых помещений, т.е. выселить без предоставления другого жилого помещения.

С 1 августа 2006 г. согласно распоряжению Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 7 июля 2006 г. N 669 "О мерах по выполнению Постановления Правительства Москвы от 2 мая 2006 года N 306-ПП "Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2005 году и о городских жилищных программах на 2006 год" в г. Москве жилые помещения должны предоставляться сотрудникам предприятий (организаций) только по договорам найма служебных жилых помещений.

По договору найма служебного жилого помещения одна сторона - наймодатель обязуется передать другой стороне - нанимателю (гражданину в связи с характером его трудовых отношений с наймодателем, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

По общему правилу договор является срочным. Однако законодатель в ч. 3 ст. 104 ЖК РФ весьма специфично определяет срок данного договора: договор заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.

Срок имеет в договоре весьма важное значение еще и потому, что в зависимости от него можно классифицировать договоры найма на договоры, заключаемые на определенный срок (например, согласно абз. 3 п. 1 ст. 15 Закона "О статусе военнослужащих" определенным категориям военнослужащих служебные жилые помещения предоставляются на первые пять лет военной службы) или срок, определенный периодом исполнения служебных обязанностей (например, почтальонам).

Для обеспечения правовой определенности в данном вопросе как для граждан-нанимателей, так и для юридических лиц, недопустимости необоснованного сужения или расширения категорий граждан, имеющих право на предоставление служебных жилых помещений, необходимо принятие нормативно-правовых актов соответственно на уровне Российской Федерации, каждого ее субъекта, муниципального образования, которые бы устанавливали исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда Российской Федерации; исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда определенного субъекта Российской Федерации (в г. Москве в настоящее время только разрабатывается список юридических лиц, работники которых имеют право на получение служебного жилого помещения); исчерпывающий перечень категорий нанимателей, которым предоставляются служебные жилые помещения из жилищного фонда определенного муниципального образования. Кроме того, из-за отсутствия перечня категорий нанимателей, утвержденного правовым актом законодательного органа г. Москвы, в настоящее время предоставление служебных жилых помещений в г. Москве приостановлено.

Наймодателями по договору найма служебного жилого помещения могут быть в соответствии со ст. 93 ЖК РФ собственник жилого помещения или действующие от его имени орган государственной власти РФ, субъектов РФ, орган местного самоуправления, в том числе в лице государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения, иное уполномоченное собственником лицо.

Договор найма служебного жилого помещения между нанимателем и наймодателем заключается в определенном порядке и с соблюдением основания и условий заключения рассматриваемого договора.

Вместе с тем необходимо отметить, что порядок заключения договора не определен ни ЖК РФ, ни другими нормативными правовыми актами, не исследован он и в юридической литературе.

Исходя из норм жилищного законодательства, можно заключить, что в настоящее время устанавливаются следующие условия и основание заключение договора.

Во-первых, необходимым условием является решение об отнесении жилого помещения к служебному. Однако, как указывалось выше, в настоящее время еще не определен орган, в компетенцию которого входит принятие решения об отнесении и исключении жилого помещения, находящегося в муниципальном жилищном фонде, из числа служебных. Такая правовая неопределенность способствовала возникновению судебных споров.

Так, истица Г. обратилась в суд с иском к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, в котором просила обязать последнего исключить квартиру из числа служебных. Однако Управление Департамента по ЮЗАО начиная с 2003 г. прекратило рассматривать граждан, проживающих в квартирах, относящихся к федеральной собственности, как не входящие в его компетенцию.

Данное решение суд обоснованно признал незаконным на основе ст. 101, 105 ЖК РСФСР, устанавливающих, что отнесение жилых помещений к числу служебных, их предоставление гражданам, а также и исключение этих жилых помещений из числа служебных возлагается на местные органы власти и управления. Аналогичная норма содержится и в ч. 2 ст. 92 ЖК РФ, устанавливающей, что вышеуказанные действия осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Во-вторых, к таким условиям относятся заключение трудового договора, или поступление на службу, или назначение на государственную должность РФ или субъекта РФ, или на выборную должность (данное положение конкретизируется в п. 2 Типового договора).

Кроме того, для заключения всех видов договора найма специализированного жилого помещения, и договор найма служебного жилого помещения в данном случае также не является исключением, необходимо наличие основания для заключения, т.е. принятие решения собственником о предоставлении конкретного служебного жилого помещения.

Предмет договора найма служебного жилого помещения можно определить исходя из ч. 1 ст. 104 ЖК РФ, устанавливающей, что жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры.

Однако данные правила соблюдались не всегда. Так, ранее допускалось предоставление в качестве служебного жилого помещения комнаты в коммунальной квартире, и на практике даже существовал смешанный жилищный фонд, т.е. в квартире - одна комната являлась служебной, а другая принадлежала гражданину на праве частной собственности. В данной ситуации суд вполне обоснованно в решении признал недопустимым существование такого смешанного фонда.

Нормы ЖК РФ не конкретизируют права нанимателя служебного жилого помещения. Однако из этого с необходимостью не следует, что наниматель не обладает правами, присущими всем нанимателям по договору найма специализированного жилого помещения. Поскольку, во-первых, это прямо противоречило бы ч. 3 ст. 100 ЖК РФ, устанавливающей, что в договоре должны быть закреплены права и обязанности сторон. Во-вторых, Постановление Правительства РФ, утверждающее Типовой договор, как указал П.П. Васильев, не должно противоречить ЖК РФ. Однако положения Типового договора дополняют и конкретизируют нормы ЖК РФ. Это обусловлено прежде всего тем, что ЖК РФ представляет собой основополагающий нормативно-правовой акт, который не может, да и не должен охватывать все аспекты регулирования отношения по найму служебного жилого помещения.

Кроме того, ст. 65 ЖК РФ закрепляет обязанности наймодателя, а исходя из общих положений науки гражданского права, любым обязанностям по договору, как правило, корреспондируют соответствующие права другой стороны, в данном случае нанимателя по договору найма.

Отличительной особенностью правового статуса нанимателя по договору найма служебного жилого помещения является то, что согласно ч. 5 ст. 100, п. 6 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ он наделен такой специфической обязанностью, как информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору. Наличие данной обязанности следует признать оправданным, поскольку изменение оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору, означает изменение самого правоотношения по найму служебного жилого помещения, о чем должна быть проинформирована другая сторона, и такое изменение также должно быть оформлено соответствующим образом.

Наймодателю по договору найма служебного жилого помещения в соответствии с п. 13 Типового договора предоставлено специфическое право принятия решения о приватизации жилого помещения.

Однако согласно п. 16 Типового положения служебное жилое помещение не подлежит приватизации, т.е. налицо противоречие между нормами Типового договора и Типового положения.

Учитывая то, что Типовой договор принят во исполнение ЖК РФ значительно позднее, нежели Типовое положение, оба акта равны по юридической силе, следует руководствоваться именно положением Типового договора.

Соответственно само Типовое положение должно быть приведено в соответствие с Типовым договором путем исключения из п. 16 Типового положения нормы о запрете приватизации служебного жилого помещения.

Договор найма служебного помещения — это документ, который подписывается при возникновении трудовых отношений или при нахождении гражданина на государственной должности РФ. Если трудовые отношения прекращаются или государственный служащий увольняется, то действие договора найма служебного помещения прекращается.

Особенности договора

При заключении договора служебного найма жилого помещения определяются стороны сделки. В любых соглашениях по найму одной стороной всегда выступает наймодатель. Он может заключить сделку самостоятельно или через своего представителя по доверенности. Другую сторону представляет наниматель (сотрудник или государственный служащий).

Если жилье является служебным, то в качестве наймодателя выступает муниципалитет или государство.

Порядок расторжения

Расторжение договора найма служебного жилого помещения может быть осуществлено:

По добровольному соглашению сторон;
По решению суда, если был подан иск одной из сторон и доказан факт несоблюдения условий.

Основания для прекращения договора найма служебного жилого помещения:

Трудовая деятельность сотрудника завершена;
Переход на новую должность;
Прекращение службы по контракту;
Разрушение жилого помещения, что является причиной непригодности к дальнейшему проживанию;
Передача собственности другому юридическому лицу.

Выселение осуществляется прежним арендодателем. Если досрочное аннулирование
соглашения произошло по причине смены собственника, наймодатель обязан предоставить нанимателю другое жилое помещение.

Чтобы расторгнуть договор по соглашению сторон, потребуется:

Получить согласие сторон о расторжении;
Предоставить документы и заявление с указанием причины аннулирования контракта;
Зарегистрировать факт расторжения в Росреестре.

Соглашение

До заключения соглашения о расторжении договора найма служебного жилого помещения учитывается ряд особенностей. Обязательный критерий — наличие обоюдного согласия сторон сделки.

Дополнительно составляется акт о прекращении действия контракта. В нем указывается:

информация об основаниях, на которых выселяется наниматель;
о сроке передачи ключей от квартиры;
данные о проведение взаиморасчетов.

Исковое заявление

Договор найма служебного жилого помещения может быть расторгнут и через суд. Если судебное решение вступает в силу, сотруднику потребуется освободить служебное жилое помещение в назначенный приставом срок.

Для обращения в высшие судебные инстанции составляется исковое заявление о расторжении договора найма служебного жилого помещения. Если ответчиков несколько, прилагается несколько копий документа. Одно заявление остается в суде, копии отправляются нанимателям.

В заявлении указывается следующая информация:

Данные о суде (название, адрес), в который направляется иск;
Личные данные истца и ответчика (ФИО, домашний адрес, телефон). Прописываются в «шапке» документа;
Указывается причина необходимости расторжения договора. Например , неправомерные действия участников сделки;

После решения суда служебное жилое помещение придется покинуть в назначенный срок.

Служебное жилье предоставляется лицам на время выполнения ими трудовых обязанностей. Договор найма служебного жилого помещения призван закрепить права и обязательства нанимателя и уполномоченного представителя, выступающего в роли собственника жилья. При этом наниматель имеет только право пользования квартирой или комнатой. Такое жилье может изменить статус на неслужебное только по истечению десяти лет непрерывного пользования помещением на основании договора.

Служебным жильем называется площадь, включенная в специализированный фонд государства или муниципалитета. Это происходит на основании соответствующего решения уполномоченных органов.

В отношении такого жилья действуют следующие юридические особенности:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

жилье включается в специализированный фонд только при наличии согласия собственника;
недвижимость может быть предоставлена в пользование только тем сотрудникам, которые не имеют своей собственности в конкретном населенном пункте, где им приходится работать;
если сотрудник увольняется, он лишается права пользоваться служебным жильем (исключение – малоимущие граждане);
использование недвижимости в качестве служебной возможно только после причисления его к соответствующей категории;
жилплощадь должна быть обустроена в соответствии с особенностями региона, в котором оно расположено;
жилье должно отвечать санитарным и техническим требованиям;
на одного проживающего не может приходиться менее 6 м 2 .

Служебное жилье доступно только отдельным категориям граждан. Права третьих лиц на такую недвижимость исключены. В соответствии с законодательством претендовать на служебное жилье могут:

сотрудники правоохранительных органов;
военные;
конституционные судьи;
депутаты Государственной думы и члены Совета Федерации;
сотрудники почты, газовой службы, дворники, слесари, техники;
лица, трудоустроенные в заповедниках, национальных парках или лесных хозяйствах;
работники специализированных учреждений для детей.

Если жилплощадь выбывает из состава специализированного фонда, то она может быть переоформлена по договору социального найма. Принимать решения в отношении служебного жилья вправе органы жилищного управления муниципалитета, субъекта федерации или федерального уровня.

Порядок заключения договора служебного найма

Договор найма служебного жилья заключается после принятия соответствующего решения работодателем. Для этого издается приказ о предоставлении работнику жилплощади. Передача недвижимости в пользование также оформляется документально, а сотрудник получает соответствующий ордер.

Договор служебного найма является документом с ограниченным периодом действия. В тексте может быть указана конкретная дата или отметка, что соглашение действует до тех пор, пока человек работает в организации. После того, как трудовая деятельность будет прекращена, договор аннулируется.

В тексте соглашения необходимо указать точные сведения об объекте недвижимости. Пописывается его адрес местонахождения, площадь, количество комнат и другая существенная информация.

Кроме того, должны быть оговорены права и обязанности сторон, а также запрещенные действия. В частности, к запрещенным действиям относится обмен объекта недвижимости, его сдача в наем или какое-либо использование в коммерческих целях. Наниматель имеет право на улучшение условий проживания, если это не противоречит законодательству. К примеру, он может сделать ремонт.

В тексте необходимо указать, кто еще будет проживать в квартире, кроме сотрудника. Если за время действия договора состав семьи поменяется (к примеру, родится ребенок), потребуется актуализировать данные, указанные в соглашении. Документ подписывается обоими сторонами – тем, кто предоставляет жилплощадь и нанимателем.

Права и обязанности сторон

Как при любой сделке найм служебного помещения сопровождается указанием допустимых действий для каждой из сторон договора. Права и обязанности прописываются максимально подробно и закрепляются письменно. Основные допустимые и запрещенные действия содержаться в Жилищном кодексе.

Для собственника

Владелец должен передать нанимателю жилплощадь, пригодную для проживания и отвечающую правилам безопасности. На объект недвижимости не должны посягать другие лица.

Если это требуется, собственник проводит ремонт помещения, а также подготавливает прилегающую территорию. Для нанимателя должна действовать беспрепятственная подача коммунальных услуг. Если что-то ломается или разрушается, ремонт проводится за счет собственника, а квартиранту (при необходимости) предоставляется другое жилье.

В некоторых случаях наниматель не утратит права на проживание в предоставленном жилье после увольнения или завершения трудовых отношений по иным основаниям. Категория таких лиц установлена законодательно. Если сотрудник относится к льготной категории граждан, работодатель оставляет за ним закрепленную по договору жилплощадь или предоставляет другой объект, пригодный для проживания.

Существует несколько обстоятельств, при которых прекращение трудовой деятельности не будет причиной для расторжения договора найма служебного помещения. Так, жилье предоставляется:

пенсионерам;
семье военнослужащего или сотрудника правоохранительных органов, погибшего или пропавшего без вести при выполнении служебных обязанностей;
работникам, получившим 1 или 2 группу инвалидности при выполнении трудовых функций или в результате возникновения профессиональной болезни.

Помимо обязанностей, у владельца есть и права. Он вправе требовать с нанимателя своевременной и арендной платы, а также соблюдения правил проживания и бережного отношения к имуществу, предоставленному в пользование.

Для квартиросъемщика

Наниматели служебного жилого помещения обязаны:

своевременно и в полном объеме оплачивать коммунальные услуги;
вовремя перечислять оплату за аренду;
не ущемлять права и законные интересы соседей;
не использовать жилье не по назначению;
не сдавать его в наем третьим лицам;
не использовать жилье в коммерческих целях.

Если возникнут поломки или неполадки по вине нанимателя, он обязан провести ремонт и устранить все неисправности. Когда собственник посчитает нужным провести капитальный ремонт, квартирант не вправе препятствовать этому. К назначенной дате он обязан освободить помещение.

Сотрудник, проживающий в служебном жилье, также имеет определенные права. Он может использовать объект недвижимости для проживания. При этом действие договора не будет прекращено, если произойдет смена собственника.

Однако, если по каким-то причинам квартиранту потребуется съехать, он вправе расторгнуть договор в любой момент.

Особенности составления договора служебного найма

Существует несколько особенностей составления текста договора найма жилого помещения:

наймодателем выступает государство или муниципалитет;
нанимателем становится лицо, определенное законом;
договор оформляется в письменной форме;
заключение возможно по соглашению с каждой из сторон;
имеет ограниченный срок действия;
в тексте должна содержаться отсылка на решение одного из органов государственной власти о предоставлении помещения;
договор не предусматривает возможность обмена или субаренды;
объект найма не подлежит разделу;
наниматель вправе поменять назначение жилплощади, если оно пробудет в собственности более 10 лет;
предметом соглашения может быть только вся недвижимость целиком.

В тексте договора обязательно прописываются:

данные о нанимателе;
данные о собственнике;
подробное описание предмета соглашения;
основания для предоставления жилплощади;
вид трудовой деятельности (копия трудовой книжки должна прилагаться);
тип отношений между участниками договора;
права и обязанности сторон;
срок действия договора;
уровень благоустроенности жилья;
дата составления;
подписи сторон.

Существует типовой бланк договора, утвержденный постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 года № 42.

Правовые нюансы служебного найма

Если планируется, что в скором времени помещение потеряет статус служебного жилья, нанимателя необходимо предупредить об этом. Решение об изменении назначения жилплощади вправе принимать только собственник недвижимости.

Такое может произойти, если, к примеру, недвижимость из муниципальной собственности перешла на баланс государства. В подобных ситуациях наниматель получает возможность переоформления жилья в социальный найм, а, значит, в дальнейшем и его приватизации.

В некоторых случаях сотрудник и члены его семьи получают право на проживание в служебном жилье и после того, как трудовая деятельность в компании будет завершена. Это может быть связано с тяжелым финансовым положением или острой необходимостью гражданина в жилплощади.

По общему правилу приватизация служебного жилья не проводится. Однако в некоторых случаях это допустимо. Как правило, приватизация осуществляется в судебном порядке. Для этого привлекаются опытные юристы.

Оформленное соглашение о найме жилого помещения необходимо сохранять до окончания срока его действия, то есть до тех пор, пока оно имеет юридическую силу. При возникновении спорных ситуаций договор о служебном найме сможет стать основой для принятия решения судом.

Особого внимания заслуживают вопросы, которые касаются прав несовершеннолетних граждан, в том числе тех, что появились на свет после подписания договора о найме служебного жилого помещения. По закону наниматель имеет право на регистрацию в помещении членов своей семьи.

При этом получать разрешения у собственника не нужно. Достаточно предъявить подписанный договор о найме.

Основания для отказа от оформления и расторжения договора

Во время действия договора о найме жилья может поменяться собственник недвижимости. В этом случае потребуется перезаключение соглашения для актуализации данных.

Если новый собственник отказывается от заключения договора, а сотрудник продолжает трудовую деятельность в той же организации, то вопрос будет решаться в судебном порядке. По закону наниматель не утрачивает права на проживание в помещении, поэтому суд обяжет собственника заключить новый договор.

Договор может быть расторгнут в случае договоренности сторон по их обоюдному согласию. К примеру, такое может случиться при переезде сотрудника на новое место жительства в связи с рабочими обстоятельствами.

Потребовать расторжения можно и в одностороннем порядке. Это допускается, если один из участников правоотношений не выполняет своих обязанностей.

Допустим, собственник вправе потребовать расторжения договора, если наниматель не оплачивает в течение полугода. Кроме того, причиной расторжения может стать непригодность жилья к проживанию.

Для разрешения конфликтной ситуации сторонам потребуется обращаться в суд. Если по решению суда договор будет расторгнут, то наниматель обязан освободить помещение в течение трех дней. В случае отказа выселение произойдет в принудительном порядке.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как заключается и какие особенности имеет договор найма служебного жилого помещения. Во всех правовых аспектах сможет разобраться только юрист. Опишите свою ситуацию дежурному специалисту нашего сайта.