Бизнес в подвале: чем заниматься запрещено, а чем можно, правовые и организационные вопросы. Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме Чем можно заняться в цокольном помещении

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

сети водоснабжения;
отопление;
электроснабжение;
теплосеть или бойлерная;
основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома . Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ , общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
у технического этажа нет определенного назначения;
подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Приватизация подвала

Приватизация подвала в многоквартирном доме – задача не легкая, ведь для начала придется заручиться согласием всех жильцов.

Как оформить:

Организовать собрание собственников жилья согласно установленному в ЖК порядке, выставив на повестку дня вопрос об отчуждении общедолевого объекта недвижимости, то есть подполья дома, изменении его границ с проведением голосования.
За десять дней до собрания оповестить о нем жильцов, развесив на подъездах объявления с указанием даты и времени сборов. Помните, чтобы голосование считалось действительным, на нем должны присутствовать более половины собственников квартир или участников ТСЖ. Решение принимается большинством голосов, о чем . На его основании проводится дальнейшая приватизация.

ВАЖНО! Если вопрос о приватизации решается касательно подвала, находящегося в общежитии, необходимо получить лишь согласие его владельца здания, который, как правило один.

Сделать проект планируемой реконструкции, предварительно изучив план подвала. Его необходимо согласовать с органом пожарного надзора, санэпидстанцией и прочими контролирующими учреждениями. После этого проект нужно предоставить в Бюро техинвентаризации, где он должен быть утвержден.
После того, как БТИ утвердит проект, начинается рабочий этап по реконструкции подвального помещения. После их завершения проводится экспертиза техсостояния подвала, о чем проверяющая экспертная комиссия выдает заключение.
Когда проект реконструкции согласован, получено экспертное заключение, необходимо написать заявление и подать его в БТИ для того, чтобы техпаспорт жилого дома был переоформлен. После этого площадь имущества, находящегося в общей долевой собственности жильцов уменьшится, при этом количество людей, оплачивающих его содержание, увеличится. Соответственно, плата для каждого отдельного плательщика уменьшится.
Следующий и финальный этап приватизации – непосредственное получения свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое следует получить в Росреестре.

Для оформление свидетельства необходимо:

Заявление.
Протокол решения собрания собственников о приватизации подвала.
Разрешение владельца МКД.
Техническая документация на дом.
Квитанция об оплате госпошлины.

Если документация заполнена верно, все данные действительны и результаты голосования не сфальсифицированы, то после проверки поданных бумаг свидетельство выдадут беспрепятственно.

Помимо того, что жильцы получают недвижимость в пользование и право распоряжаться ей по своему желанию, на них также ложится обязанность по его охране, уходу, содержанию в надлежащем состоянии. Также следует отметить, что провести полную приватизацию подвального помещения в жилом доме одним собственником невозможно.

Реконструкция помещения и ее критерии

Как уже было сказано, будущая планировка подвального помещения должна быть утверждена. Для этого необходимо:

обеспечить свободный проход специалистов к системам коммуникаций для проведения ремонтных или текущих работ, дезинфекции, замены труб;
соблюдать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях и на входах к ним;
провести освещение, воду, вентиляцию, отопление и канализацию в те помещения, где по плану будут работать люди;
учитывать назначение подвального помещения и выполнять его реконструкцию с учетом того, для каких целей планируется его использовать: хранить инвентарь, личные вещи, консервации, устроить магазин или даже зону отдыха;
не вносить изменения в конструкцию фундамента здания и несущие элементы;
работы по реконструкции не должны нарушать функционирование инженерных сетей.

У каждого из жильцов уже приватизированного подвального помещения могут быть свои планы на его использование. Но если оно находится в общем долевом владении, решение по этому поводу принимается также на общем собрании при присутствии более половины собственников и большинством голосов.

Если планируется использовать подвальное помещение или его часть в многоквартирном доме в коммерческих целях, следует во избежание проблем с властью узаконить его в статусе нежилого и потом уже оформить в собственность подвал.

Самовольный захват

Нередко происходит, когда подвальные помещения, несмотря на проведенную процедуру приватизации, оказываются заняты без ведома. При этом фальшивые владельцы уверенно доказывают, что занимают эту площадь по вполне законным причинам. Например, утверждают, что занимают помещение на основании того, что провели перестройку и оснащение за собственные средства.

Но на данный момент этой причины недостаточно для того, чтобы забрать часть подвального помещения в единоличную собственность. И такая ситуация называется не иначе, как самовольный захват, чаще всего происходит в домах второго жилого фонда, особенно в постройках советских времен.

Для того, чтобы изменить ситуацию, необходимо созвать собрание жильцов, обсудить смену владельцев, перераспределить квадратные метры подвала на законных основаниях. Резюмируя, следует сказать, что все решения в многоквартирных домах по использованию площадей, находящихся в долевой собственности, принимаются исключительно на общих собраниях.

Строительные нормы и правила РФ

СНиП 31-01-2003

«Здания жилые многоквартирные»

4.10 В цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах*(2) в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

Не допускается размещать:

специализированные магазины москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; магазины с наличием в них взрывопожароопасных веществ и материалов; магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел;

специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли;

все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч*(3);
предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2);
бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах);

предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м2 и с музыкальным сопровождением;

прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 м2; общественные уборные; похоронные бюро; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;

производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в их числе: пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;

рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, ветеринарные клиники и кабинеты.

Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается располагать пристроенными к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.

4.11 В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов, взрывчатых веществ, горючих материалов; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, а также лечебно-профилактические учреждения. При размещении в этих этажах других помещений следует также учитывать ограничения, установленные в 4.10 данного СНиП и в приложении 4* СНиП 2.08.02.

У будущих владельцев частных домов возникает вопрос о том, стоит ли делать цокольный этаж. Некоторые просто поддаются модным тенденциям, а кто-то хочет увеличить полезную площадь постройки в районе, где разрешается только малоэтажное строительство, к примеру, не более двух уровней над землей. Но существуют ситуации, когда без цокольного этажа обойтись будет сложно. Этому способствует большой уклон местности, когда одна стена остается ниже уровня земли, а другая оказывается полностью видимой. Но, вне зависимости от причин, появляется вопрос – как построить цокольный этаж дома. Попробуем в этом разобраться.

Для чего нужен нулевой этаж

Многие считают, что цокольный этаж – это подвал, который претендует стать жилым помещением. На самом деле, он является полноценным этажом, просто его месторасположение находится частично или полностью под уровнем земли.

По нормам высота цокольного этажа не должна быть менее 2,5 метров, а над землей он может возвышаться не более чем на метр. Использовать цоколь можно в различных целях. Здесь располагают:

кладовые;
гаражи;
винные погреба;
гостиные;
игровые комнаты;
домашние кинотеатры;
тренажерные залы;
жилые комнаты;
спальни;
кухни;
подсобки и многое другое.

Ограничений по использованию подземных помещений практически не существует. Строение с цокольным этажом выглядит респектабельно, но кроме этого, он содействует лучшей теплоизоляции всего дома и более равномерному распределению нагрузки на фундамент, что является актуальным для некоторых видов грунта.

Какими бывают цоколи

Стены цокольного этажа являются своеобразным продолжением фундамента основной постройки. Цоколь бывает трех типов:

вровень со стенами;
заглубленный;
выпирающий.

Первый вариант специалисты делать не рекомендуют, так как теряется сам эффект присутствия цокольного этажа в конструкции дома, да и на его стенах придется сделать усиленную гидроизоляцию. Второй вариант является наиболее распространенным. Внешне такой цоколь выглядит достаточно красиво, к тому же, вода, стекающая с фасада, отводится и не попадает на стены цоколя, а через них на фундамент, что защищает его от излишней влаги. Выпирающий цоколь устраивают в том случае, когда стены дома слишком тонкие, а помещение ниже уровня земли необходимо сделать теплым.

Параметры цокольного этажа

Нормативы не ограничивают высоту цокольного этажа, поэтому застройщик сам решает какой она будет, исходя из своих личных потребностей. Главное, чтобы данный параметр не был менее 2,5 метров, иначе при всех усилиях по его обустройству считаться этажом он не будет.

На заглубление строения большое влияние оказывает уровень подземных вод. Именно от него, в первую очередь, зависит, как построить цокольный этаж дома. Если грунтовые воды залегают на расстоянии менее одного метра от поверхности земли, то котлован под постройку не рекомендуется выкапывать ниже уровня водяного слоя. Надземную часть цоколя, в этом случае, прикрывают насыпным слоем грунта, в результате чего появляется поднятая площадка вокруг дома. Но данный вариант «потянет» за собой дополнительные материальные и трудовые затраты.

Если на участке присутствует высокий уровень подземных вод, то необходимо предварительно произвести определенные работы по его осушению и проложить дренаж вокруг дома. При сезонном повышении водного уровня стены и фундамент рассчитывают на дополнительные нагрузки.

Толщина стен цокольного этажа зависит от:

климатических условий;
характеристик грунта;
материала и толщины вышерасположенных стен.

Для подземного этажа размер ограждающих конструкций может быть меньше находящихся над землей стен. В любом случае все параметры рассчитываются в каждом конкретном случае индивидуально.

Этапы строительства

Возведение цокольного этажа предусматривает наличие котлована, который быстрее и удобнее будет выкопать при помощи экскаватора. Обычно его глубина составляет 1,8-2 метра. Подравнивают стенки, углы и дно котлована вручную, а появившуюся воду откачивают насосом.

Далее устраивают бетонную подушку. Вначале размечают месторасположение внутренних и наружных несущих стен по всему периметру дома, и прокапывают траншеи на глубину не менее 30см. Подготовленная поверхность засыпается щебнем, укладывается арматура и вся плоскость заливается бетонным раствором.

При устройстве фундамента экономить материалы не следует, так как от его прочности и правильной закладки будет зависеть надежность и долговечность всей постройки.

В местах, где нет несущих стен, армировать бетонную подушку допускается дорожной сеткой, но это должно быть указано в чертежах и расчетах. Время от времени бетон, до его отвердения, требуется поливать водой, чтобы поверхность конструкции не растрескалась. Примерно через три недели можно приступать к следующему этапу – возведению стен.

Наилучшим вариантом для цокольного этажа считаются фундаментные блоки. Их монтаж производится достаточно быстро, но более надежными будут монолитные стены. В любом случае, при возведении несущих конструкций оставляют запланированные технологические отверстия для инженерных коммуникаций, окон и дверей.

Бетонные блоки связывают друг с другом цементным раствором, а сверху устраивают армированный пояс из кирпича или бетона, что предпочтительнее.

Главными его задачами являются:

скрепление фундаментных блоков;
выравнивание горизонтального уровня.

На армированный пояс монтируют плиты перекрытия по всей площади строения.

Важным моментом при строительстве цокольного этажа является выполнение гидроизоляции бетонного основания пола и наружной поверхности стен. Она упредит появление влаги и защитит конструкции дома. Материалов для устройства гидроизоляции продается достаточно много. Это может быть традиционная битумная мастика или наплавляемый рубероид. Более современный материал – жидкая резина. Также следует обратить внимание на устройство вентиляции и системы отопления.

После выполнения защитной гидроизоляции выполняют обратную засыпку пазух котлована. Теперь можно приступать к монтажу первого этажа дома.

22.09.2014 в 10:09

Организация бизнеса в подвальном помещении

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв. м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
Турагентство.
Пункты приёма вторичного сырья.
Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
Бильярдный клуб.
Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём голосования.
Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала.

Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

В плохо вентилируемом подвальном помещении повышается риск возгорания. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации эвакуировать людей будет сложно. Особенно если это заведение с большим количеством персонала и посетителей, а выход из подвала всего один.

Может возникнуть непредвиденный конфликт с соседями, который владельцу бизнеса придётся решать через суд. Но чаще всего арендаторы мирно сосуществуют с жильцами дома, если соблюдаются все предварительные договорённости и письменные обязательства.

Главный редактор сайта, инженер-строитель. Окончил СибСТРИН в 1994 году, с тех пор отработал более 14 лет в строительных компаниях, после чего занялся собственным бизнесом. Владелец компании, занимающейся загородным строительством.

http://podvaldoma.ru

Littleone 2009-2012 > Дела семейные > Все о недвижимости > Дайте пожалуйста отзыв о квартире в цокольном этаже

Просмотр полной версии: Дайте пожалуйста отзыв о квартире в цокольном этаже

30.11.2011, 15:18

У сестры остро стоит квартирный вопрос. Денежки, зажатой в потном кулачке, хватит или на однуху 28-30 кв.м. без отделки через год или комната в коммуналке сейчас или предложили иной вариант.
Дом построен, район далековат, но в целом устраивает. Остановка опять же рядом. Дом новый 2010 года постройки. Цокольный этаж. 40 кв.м. В жилой комнате два окна, т.е. поставить перегородку и двуха будет. Без отделки. Окна на половину над землей. Но при доме огорожена небольшая площадка, типо придомовая территория. И детская площадка на ней и машину есть где поставить. Говорят, что при покупке квартиры нужно выкупить долю дома и земли. Вот такая информация. Я с таким ни разу не сталкивалась. Может есть отзывы или мнения о подобной сделке и о подобном жилье?

30.11.2011, 15:27

Мэндерли

30.11.2011, 15:30

30.11.2011, 15:33

30.11.2011, 16:32

а к чему такая скрытность — сколько стоит, какой адрес, кто застройщик?
Отвечаю. Стоит миллион триста тысяч, угол Краснозеленых и Трудящихся, застройщика не знаю, уточню у сестры. Теперь Вы дадите отзыв о жилье в цокольном этаже?
Вы столько вопросов задали, вероятно Вы все-все знаете про квартиру в цокольных этажах?

30.11.2011, 16:35

квартира не может находиться в цокольном этаже!!! Это помещение должно быть в нежилом фонде. Я еще бы поняла, если бы это был СФ и квартира была признана непригодной для пост.проживания, а уж в новом доме такого точно быть не может.

Я Вас расстрою, но такое может быть. По соседству с этой квартирой как минимум две семьи уже отремонтировали похожие квартиры, только большей площади и живут. Или Вы имеете в виду, что это не законно? Тогда поясните про законодательство, если можно. Кстати у соседей с пропиской ми документами на квартиру все нормально.

Более детально объяснять отказались.

и сколько этажей таком доме? Доля в праве на общее имущество и на зем.уч. Переходят к владельцу квартиры вместе с ее приобретением, их отдельно выкупать не нужно. Похоже, что продается доля в жилом, а не в многоквартирном доме, тут были похожие истории.

Этажей 4 . Плюс цокольный. Спасибо за разъяснения про долю. Чем отличается жилой и многоквартирный дом? В этом два подъезда по 4 квартиры на этаже. Итого 32 квартиры. Плюс в цокольном по две итого 36 квартир.

думаю, это не квартира, а коммерция. не может1,3 стоить квартира жилая. или с ней что-то очень не так.

Практически центр. Продавец позиционирует как жилое помещение.

30.11.2011, 16:38

30.11.2011, 16:41

Документы лично вы видели или сестра? Юрист их смотрел? Без этого разнговор ни о чем!
Квартира 40 м в цоколе даже не может стоить 1300.
Хозяин жилья документы показывал. Похоже на настоящие. Свидетельство о собственности точно среди них было. И там черным по белому написано, что квартира и что жилая. Но там и других доков много. Про юриста хорошая идея. А дорого стоит консультация?
Цена достаточно средняя по этому району. Есть и дешевле. Но важно, что новый дом. Подскажите пожалуйста к любому юристу можно обратиться или у юриста должна быть определенная специализация? Там в соседнем доме есть юридическая контора.

30.11.2011, 16:46

Например, в доме ан Варшавской 19 у ЛЭКа на первом коммеирческом этаже есть помещение 40 метров. Было коммерческим, но ни разу не было испольдзовано. Они его передали в жилой фонд и продали как квартиру. ну если не продаецо как коммерция — почему ьбы не получить лишних 3,5 млн.

Вот мне и нужны отзывы тех, кто ЖИВЕТ в подобной квартире. Может там совсем неудобно или какие-то нюансы есть. Вдруг кондей не установить или затапливает по весне. Вот я, например, уже специалист житья на первом этаже в панели. Все-все рассказать могу. Третье жилье и как назло холодный первый этаж. И про плесень от мусоропровода и про подвал, в смысле на что обращать внимание при покупке.

30.11.2011, 19:11

Подскажите пожалуйста ссылку на законодательный акт, где это прописано. Получается продавец лжет? Это жилая квартира по документам.
Я Вас расстрою, но такое может быть. По соседству с этой квартирой как минимум две семьи уже отремонтировали похожие квартиры, только большей площади и живут. Или Вы имеете в виду, что это не законно? Тогда поясните про законодательство, если можно. Кстати у соседей с пропиской ми документами на квартиру все нормально. Более детально объяснять отказались. Продавец позиционирует как жилое помещение.
ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ
СНиП 2.08.01-89*

30.11.2011, 21:00

Цокольный этаж в Анапе и Питере — две бООльшие разницы.
А смысл на Питерском форуме мамочек про квартиры в Анапе спрашивать? Спрашивать надо на Анапском форуме.

На ЛВ у многих квартиры в Анапе. Только не в цокольном этаже. А еще родители у нескольких живут там.Но они в частных домах без подвалов. Но знающие люди по Анапе точно есть на ЛВ, жаль, что по цоколям нет. Цокольные этажи в новых домах по-моему везде одинаковые. Ну я рассуждаю, что первые этажи панельных домов везде одинаковые. Так же как и проблемы последнего этажа и протекающей крышы. А анапского форума я не нашла. Есть местечковые форумчики не большие и почти все посвящены аренде жилья. Если знаете, подскажите пожалуйста.

ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ
СНиП 2.08.01-89*
1.43. Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается.

Спасибо за Важную инормацию. Это не законно. А доки, наверное, за взятку оформили? А сестру выселить могут или заставят переводить жилье в нежилой фонд, если она все же решится?

30.11.2011, 22:01

Но знающие люди по Анапе точно есть на ЛВ, жаль, что по цоколям нет. Цокольные этажи в новых домах по-моему везде одинаковые. Ну я рассуждаю, что первые этажи панельных домов везде одинаковые. Так же как и проблемы последнего этажа и протекающей крышы. Спасибо за Важную инормацию. Это не законно. А доки, наверное, за взятку оформили?

Что запрещено делать в цокольном этаже жилого дома?

А сестру выселить могут или заставят переводить жилье в нежилой фонд, если она все же решится?

Вам уже несколько человек, владеющих ситуацией в сфере недвижимости, написали, что ситуация с этой "квартирой", мягко говоря, странная. Вам подсказали направление "куда думать", всё остальное Вы можете выяснить у анапских юристов, предъявив документы на квартиру, а не на форуме питерских родителей. Без документов вообще бесполезно что-либо выяснять.

01.12.2011, 14:05

А анапского форума я не нашла. Есть местечковые форумчики не большие и почти все посвящены аренде жилья. Если знаете, подскажите пожалуйста.

01.12.2011, 17:51

Попробуйте тут спросить http://anapaweb.ru/forum/viewforum.php?f=32&sid=371b45b108e15302c29f7548e9b0f7ca

В настоящее время малый и средний бизнес нуждается в небольших подвальных помещениях. Они являются одним из наиболее востребованных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Это и не странно, ведь рестораны и кафе в подвальном помещении пользуются огромной популярностью. Кроме того, цена аренды или продажи на них сравнительно невысокая. А многочисленные предложения делают подвалы очень привлекательным вариантом для предпринимателя.

Как и где найти подвал?

Первоочередный интерес для бизнесменов представляют небольшие (площадью 30-250 кв. м) «участки», которые имеют отдельный вход. Дело в том, что можно открыть магазин, паб, ресторан, кафе в подвальном помещении. А в спальных районах и на окраинах их используют в качестве продуктовых магазинчиков или же складов.

Особо востребованными являются подвалы, в которых ранее уже размещались рестораны, кафе, жилищные конторы, спортивные клубы и подсобные помещения разных предприятий.

Строительные нормы и правила, что запрещено размещать в цоколе и 1 этаже жил.дома!

Однако найти такое помещение подвал под кафе на сегодняшний день очень трудно. И если по каким-либо причинам прежний владелец и согласится его сдавать или продавать, цена будет значительно завышена. Ведь помещение подвал под кафе не требует крупных капиталовложений, а его окупаемость будет сравнительно высокой. На размер арендной платы также, как и на стоимость подвального помещения влияют:

место расположения;
наличие отдельного входа;
площадь;
высота потолков.

Основные проблемы полуподвальных и подвальных помещений

Как правило, по объявлению продажа кафе в подвальном помещении можно найти сырые помещения, требующие серьезного ремонта. А затраты на него можно сопоставить со стоимостью помещения. И все же, можно смело утверждать, если по объявлению продажа кафе в подвальном помещении вы нашли то, которое вам понравилось, вложить в него средства стоит хотя бы потому, что данное дело — весьма перспективное. Однако, следует отметить и то, что является оно весьма рискованным.

А вот с помещением под мини-производство дела обстоят по-другому. И если формат кафе для подвальных помещений можно немного изменить, то с мини-производством так не получиться. Ведь, для его открытия необходимо наличие специального оборудования, а при недостаточной высоте потолков оснастить такое не возможно.

В этом материале:

Поиск помещения для бизнеса отнимает массу времени и сил. Сложилась тенденция, что чем здание ближе к центру города, тем дороже квадратный метр. Именно поэтому начинающие предприниматели отдают предпочтение спальным районам и окраинам. Аренда там дешевле чуть ли не вполовину, а покупательская способность идентичная. Но немало таких бизнесменов, которые случайно или целенаправленно организуют предпринимательство в цокольных этажах зданий. Открыть в подвальном помещении собственное дело – далеко не новость, но многие до сих пор этого опасаются, ошибочно полагая, что покупатели не захотят спускаться в темное пространство. На самом деле существует множество направлений предпринимательства, для которых подвал не считается помехой, а для некоторых – идеальный старт.

Подвал как помещение для бизнеса: преимущества и недостатки

Ошибочно думать, что если открыть в подвале бизнес, то он будет убыточным. У таких помещений масса положительных сторон:

Широкий выбор – каждый многоквартирный дом оснащен подвалом. Более 80% площади до сих пор не занято по каким-либо причинам. Именно поэтому у предпринимателя имеется шанс выбрать подвальное помещение в понравившейся части города.
Легкость в оформлении – открыть бизнес в подвале не представляет сложностей. Достаточно получить согласие жильцов дома, оформить стандартные документы и приступить к работе. Несомненно, помещение необходимо привести к соответствующему виду на основании действующих санитарных норм, а также провести ремонт в зависимости от выбранной деятельности.
Оригинальность – размещение бизнеса в подвале не настолько популярно, чтобы можно было встретить 2 одинаковые торговые точки. И если большинство магазинов выглядит однотипно, то на цокольном этаже можно организовать индивидуальную планировку.
Невысокая арендная плата – действительно, подвалы не пользуются популярностью, поэтому собственники снижают цены до минимума, лишь бы иметь хоть какую-то прибыль.

Справка. Подвал и цокольный этаж – это не совсем одно и то же. Разница в уровне грунта над помещением. Если для цоколя высота земли не может превышать половину высоты комнаты, для подвала характерно обратное – уровень не может быть меньше половины. Таким образом, в цокольном этаже намного светлее за счет возможности монтажа почти полноценных окон. Подвал может быть вообще без источников естественного освещения.

Минусы бизнеса в подвальном помещении:

Сырость – в зависимости от возраста дома, коммуникаций и особенностей расположения подвал может оказаться сырым с распространением грибка. Это определяется при первом осмотре помещения. Думать, что после обработки ситуация изменится, ошибочно, потому что придется либо обрабатывать подвальное помещение всего дома, либо проводить мероприятия с регулярностью раз в месяц. Постоянная сырость негативно сказывается на здоровье человека (продавцы, администраторы, предприниматель), вызывая серьезные заболевания.
Технические работы – учитывая, что в подвале жилого дома сконцентрированы важные узлы водопровода и канализации, выбранное помещение может оказаться центром регулярных сантехнических работ. Это отвлекает бизнесмена от прямых обязанностей, вынуждая закрывать заведение на неопределенное время.
ЧП – прорыв труб, затопление сверху, задымление. Подвал опасен возникновением чрезвычайных происшествий.

Если грамотно подойти к организации бизнеса, то минусов легко избежать. К примеру, тщательно выбирать помещение, чтобы коммуникационные узлы не пересекались с торговой точкой, исключать зараженные грибком и сыростью дома.

Аренда подвала многоквартирного дома: нюансы оформления

В аренде подвального помещения нет ничего сложного. Достаточно соблюдать алгоритм действий:

Обращение в ЖЭУ – предприниматель пишет заявление, указывая цель, срок и стоимость аренды. Если многоквартирный дом является собственностью муниципальных властей, то сотрудники ЖЭУ самостоятельно направляют обращение в администрацию города.
Получение разрешительных документов – обращение в Роспотребнадзор, МЧС, как это делается при открытии магазина в обычном помещении. Структуры обязаны проверить указанную площадь на соответствие нормам и вынести заключение. На основе полученных документов муниципалитет выносит окончательное решение.
Составление договора аренды – предприниматель обращается в администрацию города с пакетом документов. В договоре указываются все нюансы передачи помещения во временное пользование, включая срок, условия, стоимость аренды, время оплаты.

Справка. Если дом принадлежит не муниципалитету, а находится на балансе управляющей компании, то последовательность действий аналогична. Добавляются лишь пункты: сбор собственников квартир, голосование жильцов за сдачу подвала в аренду или против этого решения.

Сделка считается успешной, если больше половины собственников проголосовали положительно. Средства за аренду помещения направляются на оплату общедомовых нужд, что способствует уменьшению суммы в квитанции для каждой квартиры.

Какой бизнес можно организовать в подвале многоквартирного дома

Подвальное помещение – это не только полулегальные заведения игровых автоматов, как многие привыкли думать со времен 90-х годов. Сегодня использование цокольной площади предусматривает многочисленные решения самых разнообразных сфер бизнеса.

Продуктовый магазин

Инвестиции: Инвестиции 685 000 ₽

Франшиза группы компаний «Ремонтофф» работает на рынке ремонтно-отделочных услуг. Наша компания работает по трём направлениям и оказывает для своих клиентов полный комплекс: дизайн интерьера, выполнение ремонтно-отделочных работ и поставка материалов на объект. В чём уникальность нашей бизнес модели, по сравнению с остальными: 1) По Договору мы гарантируем 10 клиентов в месяц на услугу отделки квартиры…

Инвестиции: От 500 000 рублей. Мы компенсируем 50 % ваших затрат на ремонт и оформление магазина. Низкие риски инвестиций. 40 % вложений - выставочные образцы, которые остаются ликвидным активом в случае возникновения проблем.

Любой бизнес начинается для извлечения прибыли. С диванами frendom от бизнеса вы получите еще и множество положительных эмоций. Продавать эту мебель ̶ одно удовольствие! Ваш партнер ̶ это фабрика-производитель, история которой начинается в 2006 году в городе Энгельс Саратовской области. Компания ̶ постоянный участник международных выставок. Жители восьмидесяти девяти регионов России и стран ближнего зарубежья…

Инвестиции: Инвестиции 3 800 000 - 5 000 000 ₽

G.Bar – самая крупная сеть бьюти баров в мире, которая обслуживает больше 60 тыс. клиентов и предоставляет более 140 тыс. услуг ежегодно. Сеть G.Bar включает в себя 6 собственных бьюти-баров (Киев, Москва) и 21 франчайзинговый и в мире, включая Россию, Украину, Польшу, Казахстан, Киргизстан, Словакию, Кипр, США. Компания была основана в 2015 году и предоставляет…

Инвестиции: Инвестиции 1 350 000 - 6 500 000 ₽

ВодаТепло® – продажи, проектирование, монтаж, гарантийное и сервисное обслуживание систем отопления, водоснабжения, водоочистки, водоотведения, дымоудаления, вентиляции, кондиционирования, электрической безопасности, видеонаблюдения, систем «умный дом». А также сантехника, оборудование для бань и саун, камины, банные аксессуары, оборудование для купелей и бассейнов, химия для бассейнов и многое другое. ВодаТепло® - инженерные системы. Самый узнаваемый бренд в нашей сфере!!!…

Инвестиции: Инвестиции 23 000 - 610 000 ₽

Сервисный центр по ремонту электротранспорта Electrosmart появился в 2016 году. Наша компания стала быстро развиваться благодаря невысокой стоимости обслуживания для клиентов и высокому качеству обслуживания. Также нами была использована, впервые, технология гидрозащиты для электротранспорта. Так мы заполучили большое кол-во клиентов в Москве. Сейчас мы расширяем географическое присутствие и уходим в регионы. В данный момент у…

Франшиза Pedant.ru

Инвестиции: Инвестиции 790 000 - 1 000 000 ₽

Франшиза компании Pedant.ru оценена многими авторитетными экспертами, как одна из самых перспективных и стабильных. За полгода компанией было открыто более 100 сервисных центров по всей России, а до конца 2018 года количество запущенных филиалов составит более 200. Но активный рост - не цель компании Pedant.ru. Мы открываем ровно столько сервисных центров в городе, сколько необходимо…

Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
Турагентство.
Пункты приёма вторичного сырья.
Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
Бильярдный клуб.
Кафе, закусочные или бар.

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного . Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём голосования.
Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Ремонт и техническая инспекция

Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

Погреб в приусадебном хозяйстве просто необходим — он поможет сохранить большое количество продуктов, заготовленных на зиму, которые просто не смогут поместиться в обычном холодильнике. Это помещение может находиться под домом, или же его размещают недалеко от него, на территории участка. Чтобы знать, как построить погреб на улице, нужно изучить все этапы этого процесса, начиная с рытья котлована и заканчивая устройством крыши.

Очень важным условием является выбор времени года для устройства погреба. Рекомендовано проводить работы летом при сухой погоде, чтобы котлован оставался в процессе строительства сухим и плотным.

Виды погребов

Погреб на улице, может быть устроен тремя основными способами:

— полностью находящийся под землей , в вырытом котловане, и имеющий крышу над входом;

— выкопанный в возвышенном месте участка, на которое сверху делается насыпь;

— готовый утепленный корпус, который устанавливают в котлован и засыпают грунтом.

Приобретя готовый вариант корпуса погреба, можно не беспокоиться о процессе возведения стен и их гидроизоляции, нужно только подготовить котлован и укрепить его дно.

Чтобы определить, какой из существующих вариантов в максимальной степени подходит и к условиям конкретного участка, и по объему предстоящих строительных работ, нужно рассмотреть каждый из них подробнее.

Погреб на ровном участке

Этот вариант постройки погреба достаточно трудоемок , но если нет возможности прибрести готовый корпус, а территория участка не имеет выраженной возвышенности, то он будет единственным, который применим в этом случае.

Прибегая к этому способу устроить погреб, нужно учесть высоту грунтовых вод в данной местности и на конкретном участке, где будет выкапываться котлован. Если участок недостаточно , то почвенные воды могут испортить всю проделанную работу или, проявившись позже, привести в негодность хранящиеся в погребе продукты.

Определяют примерный уровень вод, заглянув в близлежащий колодец по весне, когда происходит обильное таяние снегов. Летом в местах, где грунтовые воды проходят высоко, растет влаголюбивая трава, такая, как конский щавель , хвощ, осока и другие подобные сорта – там она более сочная и высокая.

Если есть желание точнее определить этот параметр, то можно вызвать специалиста, который профессионально просчитает лучшее место для рытья котлована и его возможную глубину. В любом случае , не нужно выбирать место в низине, где может застаиваться вода.

Устраивая погреб этим способом, котлован необходимо планировать глубиной не менее двух, двух с половиной метров. С процесса рытья котлована и нужно начинать работу.

Подготовка котлована

Выбранное под погреб место нужно тщательно очистить, сняв дерновый плодородный слой, тем самым , разметив площадку для рытья. Работы производятся вручную, так как техника нарушит края котлована, что нежелательно именно этого варианта устройства погреба. Чтобы легче было копать, извлекать землю лучше слоями, разрыхляя каждый из них и тщательно выравнивая края ямы, насколько это возможно.

Если грунт на участке сам по себе рыхлый, то котлован роется с откосом — тогда земля меньше будет осыпаться. В этом случае, верх котлована размечается на 30— 50 см в каждую сторону больше, чем должно быть его дно.

При достаточно высоком уровне грунтовых вод, котлован также делают шире и глубже на 40— 50 см, и это пространство заполняется материалом гидроизоляции, который сохранит стены от сырости. Гидроизоляцией стен и пола погреба может послужить глина, извлеченная из котлована, ее засыпают на дно ямы после завершения рытья и вокруг уже возведенных стен. Верхний плодородный слой почвы подойдет для перенесения на грядки огорода или цветника, а остальной грунт можно использовать, например, для насыпки нижнего слоя «альпийской горки».

Материалы для строительства погреба

Для постройки стен погреба лучше всего использовать натуральные материалы, которые не будут выделять вредоносных испарений. Объяснение этому простое — в таком помещении будут находиться не только консервированные закрытые продукты, но и овощи с фруктами в специальных открытых ящиках. Они способны к восприятию и впитыванию запахов и разного рода ненужных для организма веществ. Металл в открытом виде применять в постройке погреба также не рекомендуется, так как он послужит проводником холода, нарушив оптимальную температуру, необходимую для хранения продуктов.

Поэтому для обустройства нужно следующее:

— для стен выбирают кирпич, пеноблоки или бетонные плиты;

— для пола необходим цемент и песок для изготовления раствора, арматура для укрепления заливаемой стяжки, песок и щебень для «подушки»;

— для перекрытия требуются готовые бетонные плиты или доски для опалубки и основы под заливку бетона, а также арматура для создания соответствующего усиливающего пояса;

— снаружи гидроизоляцию из глины можно дополнить рубероидом, закрепив его на стены с помощью мастики;

— для крыши потребуется деревянные бруски и доски, рубероид д ля гидроизоляции, кровельный материал;

— потребуются пластиковые трубы для вентиляции;

— изготовления люка и двери готовят пиломатериал;

— внутренняя отделка стен предполагает использование штукатурной смеси или досок для обшивки.

Все деревянные детали постройки необходимо обработать антисептическими средствами для того, чтобы они прослужили долгий срок без гниения , повреждений насекомыми или микроорганизмами.

Фундамент

Чтобы погреб был надежным и сухим, в нем лучше всего сделать бетонным, но, прежде чем его заливать, нужно обязательно сделать под него хорошую гидроизолированную основу.

На дно котлована засыпается песчаная подушка, толщиной в 100 ÷ 120 мм, она должна быть хорошо утрамбована. Для этого песок немного увлажняют и уплотняют.
Сверху песка засыпают щебенку , толщиной в 60 ÷ 80 мм, разравнивают ее и утрамбовывают.

Далее, по периметру котлована хорошо бы сделать ограничивающую и уложить арматуру. Высота фундамента-пола может составлять от 70 до 120 мм.
Следующим этапом в опалубку заливается бетон и разравнивается.
После его застывания и снятия опалубки, боковые стороны фундамента можно обмазать гудроном, который хорошо изолирует его от влаги, поступающей от грунта.

Нужно отметить, что пол погреба иногда оставляют и земляным. Это возможно в том случае, если грунтовые воды располагаются достаточно глубоко. Земляной пол позволит сохраняться в погребе естественной вентиляции и температуре почвы на данной глубине. В этом случае для возведения стен на дне котлована по периметру заливают ленточный фундамент.

Возведение стен, устройство вентиляции и гидроизоляции

На подготовленный фундамент можно возводить стены. Для кладки кирпичных стен погреба чаще всего используют смесь из глины и песка, но можно применять и привычный цементный раствор.
Если перекрытие погреба будет опираться на кладку стен, то их толщина должна равняться одному кирпичу.
При использовании для опоры перекрытия не только стен, но и грунта, окружающего погреб, то достаточно их толщины в полкирпича.
Если между земляными стенами котлована и кирпичной кладкой оставлено место для гидроизоляции, то, по мере ее ведения, это пространство заполняется глиной, проливается водой и тщательно утрамбовывается.

Между глиняной засыпкой и кирпичной стеной может быть закреплен слой рубероида.
После укладки одного или двух рядов кирпичей, в противоположном углу от входа, в стене на всю высоту подвала, в грунте прорубается ниша для вентиляционной трубы.
Во втором или третьем ряду кладки, напротив ниши, устанавливают вентиляционную трубу с угловым отводом, который вмуровывают в стену. Позже это отверстие стоит закрыть мелкой решеткой , чтобы вовнутрь погреба не пробрались грызуны.
Труба над поверхностью покрытия погреба должна подниматься не менее, чем на полтора метра.
Стены возводятся до верха котлована, с постоянным контролем их вертикальности и горизонтальности с помощью отвеса и строительного уровня.

Важное замечание — если грунтовые воды подходят близко к фундаменту-полу, то стоит вокруг кирпичных стен устроить . Он обычно засыпается из щебня или битого кирпича. Влага по нему будет отводиться от погреба в специально устроенную недалеко от погреба емкость или яму.

Перекрытие погреба

Перекрытие подвала можно сделать разными способами. Самым простым из них является укладка сверху него бетонных плит, которые должны, кроме стен, опираться на грунт вокруг погреба на 400 — 500 мм. Но не на каждый участок может заехать техника, способная поднять плиту и уложить ее на предназначенное место, поэтому очень часто приходится делать перекрытие самостоятельно. Кроме бетонных готовых плит может устраиваться самодельное бетонное, деревянное или комбинированное перекрытие. Последнее удобно тем, что между деревянными балками удобно укладывать утеплитель изнутри погреба, а также закреплять доски потолка.

Если выбран именно такой вариант, то сверху стен и на грунт вокруг них, настилается рубероид, на который укладываются обработанные бруски, размером 150 × 100 мм — они будут выполнять роль балок. Расстояние между ними должно быть не более 500 мм.
Сверху балочных брусков набивается настил из досок, при этом предусматривают отверстие для люка.
Затем, сверху деревянных досок настилается гидроизоляция из плотной полиэтиленовой пленки . Пленка должна находить на грунт, вокруг погреба.

Сверху пленки укладывается арматурная решетка , устанавливается ограничивающая опалубка, а затем полученное пространство заливается , который разравнивается и оставляется сохнуть. Толщина бетонного перекрытия, залитого на деревянную основу должна составлять 40 ÷ 50 мм.
После застывания бетона отверстие для люка, при необходимости, поднимается на нужную высоту и на него устанавливается крышка.

При устройстве такого входа лестница может быть только самой простой.

Крыша над погребом

Над люком будет установлена двускатная крыша, а остальное пространство над погребом накрывается оставшейся на поверхности пленкой и присыпается грунтом.

Так как бетонированная площадка будет больше, чем помещение погреба, двускатную крышу устанавливают на всю ее ширину. Таким образом, над люком образуется небольшой треугольный сарай, в котором даже можно сложить некоторое количество дров.

Конструкция крыши собирается из качественных пиломатериалов. Стропила скатов скрепляются в нижней части брусками, которые станут надежной основой для крыши. Их нужно закрепить на бетонной основе анкерными элементами.

Можно поступить и другим образом. По периметру бетонной площадки необходимо сложить невысокую стенку в два - три ряда кирпичей, а сверху нее установить конструкцию крыши. Кирпичную часть этого мини-сарая нужно обязательно покрыть гидроизоляцией.

Фронтальная часть крыши обшивается досками, а на скаты может быть уложен рубероид, а сверху шифер или металлочерепица. Некоторые предпочитают накрыть скаты фанерой, а затем уложить мягкую кровлю. С одной стороны, фронтон зашивается полностью, а с другой оставляется проем для установки входной двери.

Когда для погреба станут не страшны осадки, можно проводить вовнутрь освещение и производить отделку стен и потолка.

Освещение погреба

Внутреннюю отделку помещения можно конечно сделать и до устройства перекрытия, но нет гарантии, что ее не испортит внезапно пошедший дождь. Поэтому , провести электричествои сделать освещение лучше уже после того, как люк будет закрыт кровлей.

Освещение следует сделать не только в помещении подвала, но и при входе в него под крышей.

От дома к крыше над люком в погреб протягивают медные провода в надежной двойной изоляции, из этого входного помещения их уже проводят вниз. Лампы нужно обязательно разместить так, чтобы ни при каких условиях их невозможно было задеть при спуске в подвал. Лучше всего лампочки закрыть защитным колпаком.

Разводку нужно сделать таким образом, чтобы лампочки включались одновременно — под крышей и в погребе. Выключатель следует разместить под крышей при входе, на удобной высоте, примерно 1,2 ÷ 1,5 м от пола. Устанавливать розетки в погребе или подвале запрещено по технике безопасности.

Если нет опыта работы с проведением и подключением электроэнергии, то лучше это доверить квалифицированным специалистам, так как, не зная системы разводки, в лучшем случае , можно оставить без света весь дом.

Отделка стен, пола и потолка

Если погреб хорошо гидроизолирован , то для отделки можно использовать любой материал. Если потолок устроен на брусках, то между ними стоит проложить утеплитель в матах – это сохранит ровную температуру в помещении погреба и в зимние морозы, и в летнюю жару.

Чтобы укрепить утеплитель к бетонному потолку, можно смонтировать решетчатую конструкцию, которая сможет прижать маты к поверхности. Снизу затем не составит большого труда обшить потолок досками или влагостойким гипсокартоном, прикрутив из к брускам.

Рубероид и мастика могут быть заменены жидкой резиной или жидким силикатным стеклом, которые также создадут водонепроницаемый слой.

Стены многие оставляют кирпичными, без дополнительного покрытия, но лучше отделать их штукатурным раствором, затерев до идеальной ровности. Их можно пропитать жидкой гидроизоляцией, которая способна проникнуть вглубь штукатурки и, кристаллизовавшись, сделать ее водонепроницаемой. После того, как гидроизоляция просохнет, можно побелить стены известкой — это сделает помещение погреба аккуратней и светлее.

После того как закончена и просушена вся отделка погреба, можно подумать о том, где и сколько полок разместить и где организовать короба (ящики) для хранения корнеплодов.

Существует одна хитрость, которая поможет владельцам участков естественным образом отвести от погреба излишнюю влагу. Для этого нужно просто посадить вокруг погреба ягодные кустарники, которые будут активно впитывать влагу из почвы. Нельзя сажать близко к постройке деревья любых пород, так как они своими корнями могут разрушить гидроизоляцию, а со временем — даже стены погреба.

Цены на различные виды теплоизоляционных материалов

Теплоизоляционные материалы

Видео: этапы строительства одного из вариантов погреба

Погреб с наклонным входом и земляной насыпью

Второй вариант погреба устраивается на небольшой возвышенности, если она есть на участке.При высоких грунтовых водах и наличии такого места на территории, именно такой погреб станет оптимальным вариантом. Впрочем, подобную «возвышенность» можно создать и искусственно.

Особенность такого подхода состоит в том, что весь грунт, который выбирается из котлована, используется для насыпи сверху крыши и входа. Толстый слой грунта не позволит в летнее время нагреться помещению погреба, а зимой сохранит внутри нужную температуру для сохранения продуктов.

При постройке такого погреба для входа используется дверь, а не люк, как в первом варианте. Лестница, ведущая вниз, изготавливается из цементного раствора, кирпича или обработанных досок, и имеет широкие крутые ступеньки, а не простые перекладины.

Самым главным преимуществом в постройке такого погреба является то, что котлован для него не нужно делать слишком глубоким, так как насыпь из грунта, устроенная сверху, создает все необходимые условия. Полы и стены обустраиваются таким же образом, как и в первом случае, но осложняет работу и коридора, ведущего вниз.

Первое, что делают — это, как и в первом варианте, роют котлован, но не настолько глубокий, так как стены будут подняты выше его .

Затем, с той стороны, там, где планируется установить дверь, в грунте вырезаются ступеньки, ведущие на поверхность. Они впоследствии обязательно укрепляются одним из упомянутых выше вариантов.
Оптимальным решением станет укрепить ступеньки арматурной сеткой и залить бетоном слоем в 40 — 60 мм, сделав предварительно ограждающую опалубку. На края ступенек вмуровывают стальные уголки — они позволят лестнице прослужить более долгий срок. Если ступени будут надежно укреплены, то они могут послужить фундаментом для стен коридора, ведущего вверх.

Когда стены будут выведены, можно перейти к устройству потолка. Он может быть сложен в виде арки или же иметь ровную поверхность, идущую параллельно направлению ступенек лестницы.
Кирпичные стены этого варианта погреба поднимаются выше над котлованом, чем в первом варианте, настолько, чтобы высота потолка составляла не менее двух метров.
После поднятия стен на нужную высоту, сверху делают перекрытие. Оно должно быть достаточно крепким, для того, чтобы выдержать толстую насыпь из грунта. Гидроизоляция стен проводится так же, как и в первом варианте, но в данном случае ее придется делать еще и сверху, под кровлю.
Утепление потолка и стяжку крыши погреба делать не нужно. Достаточно балок перекрытия, на которые укладывается плоский или обычный шифер, на который и делается насыпь из грунта.

Выход на поверхность может оформляться по-разному, но в любом случае это должна быть кирпичная стенка, в которой устанавливается дверь. Верхняя и нижняя двери надежно закроют помещение от внешнего холода или летнего зноя. Двери обычно делают из толстых досок, которые и сами по себе являются натуральным утеплителем.

Такой погреб иногда делают не в вырытом котловане, а с помощью подкопа под гору. Этот способ сложнее в том плане, что грунт изымать из закрытого пространства не так легко, как из котлована.

Делая погреб таким способом, по мере углубления вниз по стенам устанавливают подпорки, которые будут удерживать свод. В конце вырытого помещения необходимо . Для нее сверху пробуривается отверстие, в которое устанавливается труба.

Внутренняя часть отделывается обычно кирпичами или камнями, которые укладывают по стенам на бетонный или глиняный раствор. Поднятые стены могут переходить в арочный потолок или же перекрываться массивными, пропитанными антисептическими составами бревнами , которые сверху могут быть обшиты досками.

Но таким способом постройки погреба сегодня пользуются редко, так как он достаточно трудоемок , требует т щательного расчета и, надо сказать, достаточно небезопасен из-за наличия риска обвала свода в процессе рытья.

Установка готовой конструкции для погреба

В настоящее время промышленными предприятиями выпускаются готовые корпуса погребов из разных материалов, которые исключают при их монтаже трудоемкие процессы возведения стен и гидроизоляции. Если приобрести такой утепленный погребок, то и дополнительной термоизоляции делать для него не нужно.

Очень удачное решение — готовый погреб-бочка

Это сооружение может быть установлено на улице или даже под домом. Входом в погребок является герметично закрывающийся люк, а это значит, что и массивную лестницу делать не придется .

Для примера, представлен цилиндрический корпус, боковые части которого выполнены в виде полусфер — именно эта геометрическая форма хорошо выдержит внешнее динамическое воздействие при вспучивании грунта во время его промерзания.

Бочка-погреб достаточно компактна: в диаметре она составляет всего 2,2 м , длина помещения внутри корпуса 3,3 м , а общий объем составляет 10,40 м³. По сути, она является маленькой уютной подземной комнаткой с устроенными по стенам полками и проведенной вентиляцией.

Стены бочки надежно утеплены и абсолютно герметичны. Они многослойны и состоят из пенополиуретана и углеродистой стали, а внешняя оболочка изготовлена из стеклопластика. Поверхности внутри бочки загрунтованы и покрыты эмалевым напылением.

Вентиляционная система сделана по всем правилам, и состоит из двух труб — вытяжной и приточной. Они расположены по противоположным боковым стенкам бочки и поддерживают оптимальный режим влажности внутри помещения.

Полы, система полок и лестница изготовлены из хорошо просушенного, покрытого лаком дерева, что создает благоприятную атмосферу для хранения заготовок, фруктов или овощей.

Кроме этого, внутри погреба устроена система освещения, использующая пониженное напряжение в 12 В , которое является безопасным для работы на глубине и при влажном режиме.

Монтаж бочки-погребка осуществляется достаточно просто. Учитывая размеры конструкции, под нее роется котлован. В нем устраивается надежная основа, на которую опускается емкость , а затем закапывается грунтом. Если погреб делают в уличных условиях, то над люком рекомендовано возвести сарай или хотя бы навес с крышей, которая в зимнее время не позволит засыпать вход снегом.

Монтаж такого погреба обычно выполняет фирма-производитель, специалисты которой при этом процессе учитывают все имеющиеся нюансы технологии, поэтому на владельца участка выпадают лишь самые простые работы.

Видео: установка готового утепленного погреба

Какой из представленных погребов, устраиваемых на улице, выбрать хозяину участка зависит от имеющихся возможностей и особенностей территории. Некоторые предпочитают сделать все своими руками от начала до конца, чтобы быть уверенным в каждом этапе проделанной работы. Другие доверяют устройство погреба квалифицированным мастерам, знающим все тонкости технологического процесса. Третьи же останавливают свой выбор на готовых конструкциях, которые доставят при монтаже минимум хлопот.

Читайте интересную информацию, как сделать , в нашей новой статье.